Bylo dost náročné vůbec dosáhnout změny územního plánu, ačkoliv naše chata určená k demolici byla obklopena rodinnými domy. V obci bez pošty, školy, zdravotnického zařízení, policie, kanalizace, vodovodu a plynu měli podmínky pro výstavbu nových domů srovnatelné leda tak s památkovou rezervací. Střecha musí být sedlová s předepsaným sklonem, předepsané materiály včetně omítky, předepsaný plot, předepsaný chodník. Již stojící soubor stavebních obludárií nevadil, kdo by se tu chtěl usadit, musel by zapomenout na moderní architekturu. A pak tušení administrativy: stavební úřad tam, katastr onde, odbor životního prostředí ještě úplně jinde, matrika ve čtvrtém místě, škola v pátém. Nakonec toho všeho bylo moc, chtěli jsme aby naše cácorky vůbec nezačaly chodit do nejhorší základní školy v celé Praze (bydlíme v Dolních Počernicích), kromě toho jsme je vůbec nechtěli zatěžovat změnou školy. Po zvážení všech pro a proti jsme naši malou hypotéku opustili.
Užili jsme si s ní, či spíše před ní, svoje. Celá kupní cena měla jít ve prospěch vedlejšího účastníka kupní smlouvy, kterým byl oprávněný věřitel prodávajícího. Prodávající v kupní smlouvě prohlašoval, že nic dalšího nedluží a neví a o ničem, co by k dalším dluhům mohlo vést. Návrh na vklad jsme do katastru jsme dávali počátkem června 2003, do září se z katastru nic nepodařilo vypáčit, poté prohlásil, že jednotlivé listiny byly údajně vloženy ve špatném pořadí (nesmysl), takže nemohl konat. Vložili jsme vše znovu identicky a další čekání. V tom se ukázalo, že prodávající lhal a má nesplácené dluhy už z první poloviny 90. let. Původně desítky a stovky tisíc, po letech s příslušenstvím už miliony. Člověk ve finanční černé díře, jeho dluhy rostly rychleji, než kolik vůbec vydělával.
Převod vlastnictví nakonec katastr provedl v březnu 2004 se zpětnou platností k říjnu 2003. Ještě větší překvapení nás ale čekalo ve chvíli, kdy jsme obdrželi první exekuční příkaz, abychom "z titulu budoucí pohledávky dlužníka za námi" neplatili podle kupní smlouvy, ale na účet exekutora. Pak dorazil další. V podstatě se po nás chtělo, abychom zaplatili dvakrát. Bez toho, že bychom cokoliv porušili, prostě nám jen bylo dáno důvěrněji se seznámit s dalším nevídaným zákoutím českého právního bordelu. Díky schopnému advokátovi se nám z toho nakonec podařilo vybruslit, ale i tak to bylo se štěstím. Teď už je to za námi, čistý výnos za ty čtyři roky byl -po odečtení všech nákladů na hypotéku- téměř 7 % p. a., což je velmi slušné a vysoko na inflací. Cenu při prodeji jsme přitom nijak nešponovali, nemovitost se prodala během jediného měsíce.
Jak je to vlastně se současným horečným růstem cen nemovitostí? Sám jsem byl před nedávnem překvapen, když jsem zjistil, co se děje mimo oblast našeho zájmu, tj. rodinné domy s větší zahradou na východ nebo jihovýchod od Prahy. Rozhodně jsem si nemyslel, že by ceny nemovitostí měly přestat růst, ale zjištění, že se dnes už v Praze nekoupí ani zanedbaný třípokojový byt v sebehnusnějším paneláku na sebezapadlejším sídlišti pod dva miliony, mi celkem vzalo dech. Je pravda, že Vás hypotéka vyjde levněji než placení nájmu, jak tvrdí reklama Komerční banky? A máme na trhu nemovitostí co do činění s cenovou bulbinou? Zkusme to posoudít na současné situaci. Byty a domy nejsou housky, každý je jiný, má jiné okolí, jinou dopravní obslužnost, jiný výhled, orientaci vůči světovým stranám atp. Praha představuje celou soustavu menších realitních trhů, omezme se tedy pro začátek na středně velké byty (50-100 m2) na Praze 9.
Vycházel jsem ze svého oblíbeného realitního serveru reality.cz, mám za to, že je tam dostatečné množství nemovitostí, aby to odráželo reálnou situaci na trhu. Cena takového bytu se dnes pohybuje zhruba v řádu dvou až čtyř milionů korun, nejběžněji jsou k mání byty kolem 2,8 mio Kč. To při průměrné úrokové sazbě 4,22 % p.a. (zdroj: fincentrum, údaj za duben 2007) dává při dvacetileté hypotéce měsíční splátku 17 294 Kč (poplatky zanedbejme, u takového úvěru skutečně nebývají podstatné). Jak je to s nájmem takového bytu? V průměru kolem 13 000 Kč. Hypotéka tak vychází o třetinu "dražší" než nájem. Ty uvozovky jsou samozřejmě na místě, protože zatímco placení nájemného jsou utopené náklady, které už nikdy neuvidíme, splátky hypotéky jsou investicí – jednoho krásného dne bude byt splacen a náš. Ale pro domácnosti, které řeší především momentální cash flow, je nájem rozhodně zajímavější.
Zkusme jinou oblast a jiný typ nemovitostí, kde by mohla být větší poptávka po nájmu mj. ze strany firem pro vedoucí pracovníky. Tak třeba takové Říčany, město hned na jihovýchodních hranicích Prahu u D1. Průměrná cena běžného domu se tam dnes pohybuje kolem 5 mio Kč, tj. opět při úrokové sazbě 4,22 % a dvacetileté hypotéce vychází měsíční splátka hypotéky 30 882 Kč. Nájem takového domu by bez zvláštních obchodních schopností nájemce vyšel na cca 25 000 Kč měsíčně. Zase stejný výsledek? Nemusí to tak být, vezmeme-li sazbu bonitního klienta (autor tohoto článku) s roční fixací, dostaneme se na 3,39 % p.a., a tedy 29 437 Kč měsíčně, ovšem ještě je tu úspora na daních (32% sazba), která vychází prvních 12 měsíců splácení hypotéky na 4 434 Kč měsíčně, tj. čistý výsledek dává pak u hypotéky 25 003 měsíčně. Při troše šikovnosti nám může dokonce pár tisíc přebýt. To myslím doslova, protože koupenou nemovitost můžeme pronajmout a nájem způsobí, že celá hypotéka bude vlastně zdarma – a ještě se nám bude nemovitost reálně (tj. po očištění o inflaci) zhodnocovat. Tak je to alespoň za současné konstalace cen na realitním trhu, úrokových sazbách a daních.
A cenová bublina? Je jasné, že ceny žene nahoru dávno existující obrovská poptávka po vlastním bydlení, která se v posledních řádově spíše měsících než letech náhle stala díky dostupnějším hypotékám koupěschopnou. Zapomeňte na poměry ceny nemovitostí a průměrným platem. Investice představují nákup aktiv. Aktivem je vše, co svému vlastníkovi přináší výnos, reality jsou reálná aktiva, např. bankovní vklady nebo akcie představují finanční aktiva, tj. práva na výnosy z reálnýách akriv. Reálná aktiva dále dělíme podle toho, zda přinášejí výnos "věčně" nebo jen po omezenou dobu, na perpetuity a anuity. Pozemek nebo udržovaný dům představuje perpetuitu. Cenu perpetuity (přesněji maximální cenu, kterou za ni ještě bude kupec ochoten zaplatit) vypočteme pro leckoho možná překvapivě jednoduše jako podíl očekáného výnosu a úrokové míry, která se obvykle uvádí jako druhá nejlepší příležitost. Uvažujme obyčejného smrtelníka, zaměstnance s průměrnou znalostí finančních trhů, který uvažuje o výše uvedeného bytu na Praze 9 za 2,8 mio. Jeho očekávaným výnosem bude (ušetřené) nájemné a jeho druhou nejlepší příležitostí? Reálně skutečně nějaké delší depositum, např. dvoleté u eBanky za 2,30 % p.a. (zjednodušuji o daně). Pak jeho maximální cena bude činit 12×13 000 / 0,023 = 6,8 mio Kč (zaokrouhleno)! Velmi pokročílý zaměstnanec by investoval do dluhopisů obchodovaných na burze, přesto by se mu v tomto řádu stěží mohlo podařit dosáhnout vyššího čistého výnosu než 3 % p.a. (stejně je úročena např. i poslední emise hypotečních zástavních listů České spořitelny), pak dostaneme max. cenu 5,2 mio, což je stále téměř dvojnásobek dnešní ceny na trhu. Troufám si tedy tvrdit, že existuje ještě velký prostor pro další růst cen nemovitostí, které slouží k bydlení. Ψ