Píseň spokojeného člověka
Dva plus jedna v třetím štoku,
družstevní byt už pět roků,
teplá voda, elektrika,
prostorný sklep, kam nezatýká,
jó, ve vlastním bytě
já žiju si jak prase v žitě.
Teplá strava třikrát denně,
půlku platu dávám ženě,
druhá půlka je na cigára,
poslouchá mě moje stará,
jó, zelí k vepřové kýtě,
vždyť žiju si jak prase v žitě.
Krásně je na světě, život je valčíček,
ústřední topení hřeje a hřeje,
štěstí je hračička, autíčko na klíček,
hloupého přejede, chytrému přeje.
V půl sedmé vstávám, v sedm píchám,
kam bych se hnal, nepospíchám,
dva osmset plus prémie,
třináctej plat – komedie,
jó, někdo tváří se zbitě,
ale já žiju si jak prase v žitě.
Televizor značky Tesla,
u stolku gauč a dvě křesla,
na posteli se překulím,
za pět minut usnu a spím,
jó, žít se má hbitě
a já žiju si jak prase v žitě.
Krásně je na světě, život je valčíček,
ústřední topení hřeje a hřeje,
štěstí je hračička, autíčko na klíček,
hloupého přejede, chytrému přeje.
Dvoje kára a osm pik,
hraju betla, jak velí zvyk,
kdo dá fleka, ať se leká,
mé porážky se nedočeká,
já věčný jsem vítěz,
vždyť žiju si jak prase v žitě.
Držím hubu a taky krok,
nevylejzám, a tak mám nárok,
co bych neurval, by urval jiný
a to ostatní jsou hovadiny,
jen ať se naplní sítě,
vždyť žiju si jak prase v žitě.
Není to až tak dávno, co musel chudák Jarek práskat, aby se dostal k vlastnímu bytu. Časy se od té doby naštěstí výrazně změnily a dnes už si můžete dopřát vlastní bydlení i bez zvýšené ohebnosti obratlů. Takový Standa Gross to sice nepochopil, ale vy to jistě dokážete i jinak. Je vám víc než 18? Cože, dokonce víc než 28?! A stále nemáte vlastní bydlení? Tak to vám nezávidím, máte nejvyšší čas si nějaké „moje moje" pořídit. Že na to nemáte? Ale jděte, máte-li na nájem svého současného bydlení, je dost nepravděpodobné, že byste neměli na vlastní. Ale už s tím dál neotálejte, včera bylo pozdě, ceny českých nemovitostí rostou už řadu let, a to vesměs rychleji než inflace, a od roku 2005 rostou i úrokové sazby hypoték, které právě dosáhly tříletého maxima.
Co je to vlastně ta hypotéka? Již staří Římané… znali IVRA IN RE ALIENA, což nemá s nic společného s vetřelci, jednalo se o věcná práva k věci cizí. Buď se jednalo o různé SERVITVTES (služebnosti, např. právo cesty, právo vyrazit okno v cizím domě nebo HABITATIO, právo užívat byt v cizím domě), nebo o zástavní právo. To pak mohlo být buď ruční, tj. věc se odevzdávala věřiteli, který ji pak ovládal jako ručitel, nebo se jednalo o hypotéku, kdy měl věřitel právo vyžadovat vydání věci teprve po neuspokojení jeho pohledávky ze strany dlužníka. Již stáří Římané také běžně v obchodních smlouvách používali pojmy jako smluvní úroky, vklady nebo pojištění. Dnešní hypotéka má tak velmi blízko k té římské – jedná se o účelový úvěr zajištěný primárně zástavou kupované nemovitosti ve prospěch financující banky.
Ale honem zpět do žhavé současnosti. Tak už víte, co si chcete koupit? Pokud jste si ještě nic nevybrali, mrkněte se na internet, nabídek nemovitostí tam najdete mraky, já osobně mám nejradši reality.cz, protože je tam inteligentní vyhledávání a nepřeberné množství nabídek. Ale je toho samozřejmě mnohem víc, dnes už má skoro každá realitní kancelář docela slušné webové stránky. Když vám něco padne do oka, ještě si pro jistotu tu nabídku přeložte do češtiny, realitní kanceláře totiž používají vlastní jazyk, který na první pohled jakoby češtině z oka vypadl, ale ve skutečnosti není až tak snadné mu porozumět. Bude-li realitka uvádět, že tam jsou „všechny služby v místě" znamená to česky, že je v obci koloniál, telefoní budka a poštovní schránka. Podobně obrat „dobrá dopravní obslužnost" je třeba přeložit jako dva autobusy denně, a to jen ve všední dny. Údaj „autem do Prahy (Brna, Ostravy atp.) x minut" je nutno chápat z pohledu odvážného majitele silnějšího provedení Maserati a platí jen po dobu, kdy český tým hraje finále mistrovství světa v ledním hokeji, snad nemusím ani dodávat, že tento čas se měří na hranice příslušného velkoměsta, nikoliv do centra. „Klidné prostředí v zelení" znamená, že noční klub naproti funguje opravdu jen v noci a už někdy po třetí hodině ranní už tam bývá docela klid. Před domem je několik vzrostlých keřů. Nebo je tam opravdu klid a zeleň, za níž ten pár set metrů vzdálený prasečák není ani vidět. „Slunný" = v červnu a červenci svítí do jednoho pokoje kolem poledne slunce. Už začínáte rozumět?
Pokud Vás nabídka bude zajímat i po překladu do češtiny, domluvte si schůzku a vyražte na prohlídku. Vždy se zajímejte nejen o stav nemovitosti, inženýrské sítě, ale i o sousedy a zejména o důvod, proč majitel tak úžasnou nemovitost vlastně prodává. Nikdy neberte nemovitost s jiným omezením vlastnického práva než je zástavní právo banky z titulu případné stávající hypotéky prodávajícího, u níž si ještě ověřte, zda jí nedluží nějaké peníze. Pokud by totiž byl prodávající předlužen, jak jsme zažili na vlastní kůži, může se pak v průběhu transakce na katastru náhle objevit poznámka o jedné i více exekucích a exekutor vám podle děravého českého práva přikáže platit „z titulu budoucí pohledávky" nikoliv podle kupní smlouvy, ale jemu. Tedy vlastně dvakrát. Což, jak sami jistě uznáte, může výrazně zhoršit výslednou cenu. A abych nezapomněl, byt nebo dům není půlka chleba nebo ponožky – rozhodně neberte nabízenou cenu, klidně smlouvejte, nebojte se zabodnout svůj vyjednávací praporek až někam ke třem čtvrtinám původní nabídky. I hezkých nemovitostí je docela dost, nebude-li ta, bude jiná. A tu hypotéku budete platit celou řadu let. Každých pár procent, které se vám podaří usmlouvat, se vám promění v ušetřené desítky až stovky tisíc korun. Když si k tomu připočtete ušetřené úroky, můžete si tu úsporu klidně vynásobit dvěma. Docela slušná odměna za pár hodin vyjednávání, co říkáte?
Speciální typ pro odvážné: zkuste soudní dražby nemovitostí. Obvykle to sice vyžaduje obejít budouvy soudů, protože inzerce těchto akcí se namnoze omezuje na vyvěšování oznámení na úředních deskách, také musíte složit relativně vysokou dražební jistinu a nabídka je samozřejmě dost omezená. Ale na druhou stranu se soudních dražeb obvykle mnoho zájemců neúčastní, pokud už vám nabízená nemovitost padne do oka, máte docela slušnou šanci, že ji získáte za cenu o celé desítky procent nižší než by byla její cena na volném trhu. Nepopírám, že financování takového nákupu z cizích zdrojů je divočina.
Úspěšně jste propluli úskalím výběru a vyjednávání a teď už vám chybí ke štěstí „jen" nějaký ten milion korun, který právě nějakou nepříjemnou shodou náhod nemáte na svém účtu. Co teď? Obejít všechny banky na trhu, které nabízejí hypotéku? A které to vlastně jsou? Doporučoval bych spíš jinou cestu, vyberte si svého hypotečního makléře, z těch větších a lepších uvedu namátkou gepardy, fineo, opravdový vrcholek retailového potravního řetězce v podobě awd nebo hyposervis, který vám výrazně zjednoduší život. Osobně jsem absolvoval jednu hypotéku bez a jednu s hypotečním makléřem a můžu potvrdit, že je to nebe a dudy. Poradce po Vás bude chtít vyplnit dotazník, souhlas s poskytnutím osobních údajů bance (bankám), potvrzení o příjmu a to je asi tak všechno. Přijede za vámi, opravdu nezávisle vám doporučí hypoteční produkt, který se bude nejlépe hodit a se kterým má nejlepší zkušenosti z praxe, a vyřídí vše potřebné včetně odhadu kupované nemovitosti (který mimochodem sám o sobě stojí několik tisíc). A to všechno budete mít zdarma. Že nevěříte na „dárky zdarma"? Já také ne, v tomto případě ale můžete zůstat klidní, makléř za svou práci samozřejmě zaplaceno dostane, a to dokonce docela slušně, ale nepůjde to z vaší kapsy, ale z nákladového účtu banky, jíž vás jako hypotečního klienta zprostředkuje. Externí prodejci mají navíc daleko větší volnost při tvorbě ceny, takže třeba u nejmenované spořítelny může jejich vlastní prodejce jít s cenou u bonitního klienta max. o 15 % dolů, zatímco externí makléř má dvojnásobnou volnost.
Jsou hypotéky opravdu nejlevnější? To si pište, levnější komerční úvěr pro domácnosti neexistuje nejen u nás, ale ani nikde jinde na světě. A proč? Riziko, která banka nese, je velmi nízké, hypotéka je vždy (u nás ze zákona) jištěna zástavním právem na financovanou nemovitost, někdy dokonce i na nemovitosti jiné. Pokud by tedy došlo k nejhoršímu, a vy byste přestali úvěr spácet, banka má právo nemovitost prodat a pohledávku za vámi si uhradit z prodeje. Vzhledem k tomu, že bankou přijímané odhady ceny bývají podhodnocené, že ceny nemovitostí obvykle přinejmenším kopírují inflaci a že klient obvykle nepřestává spácet hned v prvních měsících hypotéky a část hypotéky už mezitím splatil, je dost nepravděpodobné, že by nebyla schopna se na prodeji financované nemovitosti zahojit. Poměrně často požadují české banky i vinkulaci životní pojistky dlužníka ve svůj prospěch. Můžete-li se tomu vyhnout zastavením jiné nemovitosti, je to určitě lepší varianta, protože zástava na rozdíl od životní pojistky nic nestojí. Pokud se životní pojistce nevyhnete, může vám váš makléř zprostředkovat i ji, a to opět za výhodnějších podmínek, než byste dokázali vyjednat sami na pobočce pojišťovny. Také vám může zprostředkovat pojištění stavby, což je pojištění, které bude banka požadovat zcela jistě a které je docela smysluplné i pro vás samotné jako nastávající majitele.
Než podepíšete smlouvu, musíte si ještě zvolit fixaci úrokové sazby. Volte jeden rok, pokud spolu se mnou drze věříte v sílu Rockyho (tedy české koruny) – bude-li kurs koruny posilovat, neměly by korunové úrokové sazby růst, spíše naopak. A naopak, čím delší růst úrokových sazeb očekáváte, tím delší fixaci si zvolte. S délkou fixace samozřejmě roste i výše úrokové sazby p.a. Po skončení prvního fixačního období přijde vaše hypoteční banka s novou sazbou. Zejména po prvním období je dobré se na to připravit předem a mít v rukávu alternativní nabídku od jiné hypoteční banky. Pokud by vám stávající banka nutila horší sazbu, není dnes už žádný problém se tzv. přefinancovat, tj. vzít si novou hypotéku od „ochotnější" banky a jí splatit stávající hypotéku. Kromě počáteční fixace úrokové sazby musíte samozřejmě zvolit také délky úvěru, ta se nejčastěji pohybuje mezi 5 až 25 lety. Zvolte si délku tak, abyste bez problémů mohli hypotéku splácet i v situaci, kdy jeden z vás půjde na rodičovskou dovolenou a/nebo kdy případně dojde k růstu úrokových sazeb. Na druhou stranu, ale nevolte hypotéku zbytečně dlouhou. protože třeba rozdíl v měsíční splátce mezi takovou 20 a 25 letou hypotékou je celkem zanedbatelný, zatímco statisíce, která zaplatíte na úrocích navíc už zanedbatelné nejsou.
Co když ale po pár letech zjistíte, že ani ten třípokojový byt, který vám původně připadal tak prostorný není se dvěma (neřku-li více) dětmi nic moc. Co dělat, když vám zbývá ještě poctivých deset nebo patnáct let splácení? Žádný strach, tak jako je dnes možné bez problémů hypotéku přefinancovat, není už žádný problém ani prodat nemovitost s hypotékou. Stávající hypotéku splatíte z prodeje bytu, pokud jste dobře nakoupili, ještě by vám mělo něco zbýt a na nákup domu se zahradou si vezmete hypotéku novou. Je docela pravděpodobné, že kupec vašeho bytu se bude také financovat hypotékou, není to problém.
Neštěstí nechodí po horách, ale po lidech, může se vám stát, že nebudete mít na splátky. Taková maximální podpora v nezaměstnanosti se moc neliší od průměrné splátky hypotéky. A navíc na ni máte národ jen půl roku. A po třech měsících vám ji ještě sníží. No prostě se to může stát. V takovém případě rozhodně nedělejte mrtvého brouka. Hypoteční banky jsou slitovné, pokud jim vše oznámíte včas a projevíte dobrou vůli hledat řešení, je téměř jisté, že se nějak dohodnete. Poslední, co ve skutečnosti hypoteční banka chce, je uplatnit své zástavní právo na vaši nemovitost v praxi. Banka není obchodník s nemovitostmi a ráda by místo nemovitosti od vás viděla peníze.
A protože v dlohodobém horizontu očekávám velmi nepříznivý vývoj českých financí, dostane se pomyslná rozvaha vaší domácnosti (málem bych zapomněl, hypotéku si může vzít i firma nebo jiná právnická osoba) do kýžého složení, kdy většina vašich aktiv (tedy koupený byt či dům) bude nefinančních, zatímco většina vašich pasiv (tedy hypotéka) bude finančních. Na znehodnocování místní měny pak těžko můžete prodělat. Peníze se změní v bezcenné papírky, na čemž jako dlužníci nemůžete prodělat, zatímco hodnotu nemovitostí nijak zásadně neohrozí ani případná hyperinflace (leda nepřímo svým celkovým ničivým dopadem na hospodářství). Závěrem si ještě dovolím doporučit jeden opravdu šikovný a originální pojišťovací produkt, o kterém moc Čechů nemá ponětí, ale který se v českém prostředí může tuze hodit, jedná se o pojištění právní ochrany nemovitostí. pojištění právní ochrany nemovitostí. Tak ať se vám dobře bydlí! Ψ